2025 יולי מתחת לפני השטח ההזדמנויות לפיתוח תת־הקרקע בפרויקטים גדולים להתחדשות עירונית דני ברויטמן ינאי פרחה אסף אלחנתי נסר ח'יר
מתחת לפני השטח ההזדמנויות לפיתוח תת־הקרקע בפרויקטים גדולים להתחדשות עירונית דני ברויטמן, ינאי פרחה, אסף אלחנתי ונסר ח'יר
בהוצאת המרכז למחקרי סביבה וקיימות, האוניברסיטה הפתוחה 4/25 מחקר מס' 2025 יולי 4 ד"ר נסר ח'יר 3 אדר' אסף אלחנתי, 2 ד"ר ינאי פרחה, 1 פרופ' דני ברויטמן,כותבים: צאלה קליין־בירנבאום, ליליאן כהןעריכה: עינת פרלמן רוגל, ענת וקנין אפלבאוםעיצוב גרפי: עינת פרלמן רוגלתרשימים: עו"ד נמרוד גבערכז מחקרים: מתחת לפני השטח: ,)2025 : ד' ברויטמן, י' פרחה, א' אלחנתי ונ' ח'יר (לציטוט מחקר זה בהוצאת המרכז ההזדמנויות לפיתוח תת־הקרקע בפרויקטים גדולים להתחדשות עירונית .)4/25 למחקרי סביבה וקיימות, האוניברסיטה הפתוחה (מחקר מס' מחקר זה התאפשר הודות למענק מטעם המרכז למחקרי סביבה וקיימות באוניברסיטה הפתוחה. הפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים, הטכניון – מכון טכנולוגי לישראל 1 המכללה האקדמית תל־חי, החוג לכלכלה וניהול 2 הפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים, הטכניון – מכון טכנולוגי לישראל 3 המכללה האקדמית תל־חי, החוג לכלכלה וניהול 4 Midjourney צילום השער:
על אודות המרכז למחקרי סביבה וקיימות באוניברסיטה הפתוחה , במענה 2023 המרכז למחקרי סביבה וקיימות הוקם באוניברסיטה הפתוחה בשנת מתושבי מדינת ישראל מתגוררים 90% למשבר העירוניות המחריף – יותר מ־ 95% שיעור זה יגדל לכדי 2065 ביישובים בעלי אופי עירוני, והצפי הוא שעד שנת מהאוכלוסייה. ישראל הופכת למדינה שהיא עיר אחת גדולה. בבואנו לשרטט תמונה של החיים העירוניים בישראל בעתיד, אין צורך להרחיק ראות כדי לחזות את ההשפעות של גידול האוכלוסין והצפיפות בתחומים רבים. בנייה צפופה של מגדלים לגובה, אובדן שטחים פתוחים וירוקים, חום מהביל, הצפות בחורפים – כל אלה הולכים ומקצינים. גודש עצום שהולך ומחריף בכבישים וזיהום אוויר גובר הם רק מעט מהתרחישים האפשריים והסבירים העומדים לפתחה של ישראל. כדי להתמודד בהצלחה מול שלל הסיכונים הנובעים מתרחישים אלו, נדרשות ראייה חדשנית לצד תפיסת תכנון בת־קיימה, המגובה בתוכניות עבודה מבוססות נתונים ומדע. המרכז למחקרי סביבה וקיימות מקדם יוזמות מדעיות ומחקריות שיסייעו בהובלת תהליכי תכנון בר־קיימה במישור המקומי והלאומי, מתוך מטרה להיענות לאתגרים העירוניים של המדינה. מחקרי המרכז מניחים תשתית חיונית לקבלת החלטות מבוססות נתונים – תשתית שתאפשר עתיד עירוני טוב ומקיים יותר. אנו מגבשים את הידע הנחוץ לפיתוח חוסן עירוני ולקידום היערכות לשינויי האקלים, להטמעת אנרגיה מתחדשת וטכנולוגיות מקיימות אחרות בערים, להתחדשות עירונית מתחשבת בסביבה ועוד. כל זאת, מתוך ראייה של קיימות וצדק סביבתי לכל קבוצות האוכלוסייה בישראל. העשייה המחקרית שלנו נועדה לספק מענה מקיף ורב־תחומי לאתגרים אלה ואחרים. במבט לעתיד הלא־רחוק, האתגרים הסביבתיים נעשים ממשיים ואף מחריפים, ובתוך כך קידום מדיניות עירונית בת־קיימה הופך לצו השעה. זו העת לפעול על פי האמרה הידועה: "חושבים עולמית – פועלים מקומית!". ד"ר אור קרסין, מייסדת וראשת המרכז למחקרי סביבה וקיימות
תוכן תקציר 8 מבוא 1 12 רקע 1.1 12 סקירת ספרות 1.2 14 המוטיבציה של המחקר 1.3 20 מטרות ושאלות מחקר 1.4 20 שיטת המחקר 2 22 עקרונות יסוד תכנוניים 2.1 23 בחינת חלופות והערכת עלויות 2.2 31 תת־הקרקע – באיזה מפלס להתערב? 2.3 34 הפרוגרמה 2.4 38 הערכת תועלות 2.5 39 ממצאים 3 44 תכנון פרויקט בפתח תקווה – מתחם יוספטל 3.1 44 /א 2031 תכנון פרויקט בנשר – תמל/ 3.2 51 ניתוח כלכלי של החלופות (או "איך לרתום יזמים למהלך") 3.3 58 תועלות חיצוניות של פיתוח בתת־הקרקע 3.4 61 ניתוח הממצאים 4 64 מסקנות והמלצות 5 70 מקורות 6 72 הכותבים 76 Abstract iii
» ירידה למטרו ולמעבר תת־קרקעי, שטוקהולם, שבדיה )john_Ioannidis / Pixabay(
תרשימים צפיפות האוכלוסין בישראל בהשוואה למדינות נבחרות :1 תרשים 13 המחשה של התשתית הבנויה הצפויה במדינת ישראל בשנת :2 תרשים 13 )2019 על פי אסיף ופורת ( 2048 משמאל, נושאים המופיעים במאמרים שנסקרו; מימין, מספר :3 תרשים 16 המאמרים הדנים בהיבט המדובר Sustainable Development( מיפוי בין יעדים לפיתוח בר־קיימה :4 תרשים 17 ) לבין הזדמנויות של תת־הקרקע Goals לחוק 33 המחשה של מגרש תלת־ממדי על פי תיקון מס’ :5 תרשים 24 המקרקעין 1/40 תחנות משמעותיות לקראת אישור תמ"א :6 תרשים 27 מימין, עמוד השער של "מדריך להקצאת שטחים לצורכי ציבור"; :7 תרשים 30 "21.1 משמאל, עמוד השער של מסמכי "תקן מספר המחשה של אופן חישוב העלויות בפרויקטים באמצעות קובץ :8 תרשים 33 גיליון אלקטרוני – לשימוש מגוון בתת־הקרקע. שלושת 1 למעלה, הסבת קומה :9 תרשים 36 התרשימים התחתונים מימין לשמאל: סכמת פתחים להחדרת אור טבעי; –1 זרימת אוויר; קרבה למפלס הרחוב בקומה המצב הקיים מראה את הייחוס של התב"ע המוצעת ללא :10 תרשים 38 התערבות בתת־הקרקע מעבר לבניית חניות מתודולוגיית קביעת הפרוגרמה בפרויקט :11 תרשים 39 משמאל, מפות הערים נשר וחיפה ומיקומי בתי החולים רמב"ם, :12 תרשים 43 כרמל ובני ציון; מימין, מפת העיר פתח תקווה ומיקומי בתי החולים בילינסון, מעייני הישועה ותל השומר מתחם יוספטל, פתח תקווה 410-0856021 התמקמות – תוכנית :13 תרשים 44
מימין, תשריט תוכנית מוצע כולל מספור תתי־המתחמים; :14 תרשים 45 משמאל, מפה של מקבצי תתי־המתחמים סיכום תרחישים לפתח תקווה :15 תרשים 50 למעלה, התמקמות (המתחם ביחס לצירי תנועה ומוקדים :16 תרשים 52 מרכזיים); באמצע, תצ"א שעל גביה תתי־המתחמים של הפרויקט; למטה, תשריט מצב מוצע כולל חלוקה לתתי־מתחמים סיכום תרחישים לנשר :17 תרשים 55 צפי שיעור התמותה בגין טמפרטורות חריגות בעתיד הקרוב :18 תרשים 61 בישראל טבלאות עלויות פיתוח תת־הקרקע לפי שימושים שונים :1 טבלה 32 הנחות בניתוח הכדאיות הכלכלית במחקר :2 טבלה 41 מספר מ"ר לפיתוח תת־קרקעי בכל תרחיש :3 טבלה 46 )17 ו־ 13-1 מספר מ"ר בתת־הקרקע לפי תת־מתחמים ( :4 טבלה 46 דוגמה מפורטת לתרחיש א במתחם בפתח תקווה (חלופה בזיקה :5 טבלה 48 לתעסוקה) טבלת הזכויות לפי תרחישים :6 טבלה 53 דוגמה מפורטת לתרחיש א בזיקה לתעסוקה בפרויקט בנשר :7 טבלה 56 ניתוח החלופות בפרויקט בנשר :8 טבלה 59 ניתוח החלופות בפרויקט בפתח תקווה :9 טבלה 60 הערים הצפופות ביותר בישראל :10 טבלה 68 תושבים 50,000 מספר התושבים בישראל הגרים בערים עם :11 טבלה 69 ומעלה, ברמות צפיפות שונות (חישובי המחברים על פי נתוני הלמ"ס)
8 ד' ברויטמן, י' פרחה, אסף אלחנתי, נ' ח'יר מדינת ישראל היא אחת המדינות הצפופות בעולם. המענה המקובל ללחץ הגובר על משאב הקרקע הוא ציפוף באמצעות התחדשות עירונית. ואולם, יש טענות רבות נגד פרויקטים להתחדשות עירונית כפי שהם מתבצעים, בהן יצירה של מרחבים עירוניים מנוכרים, עומס נוסף על תשתיות תחבורה מקומיות, וטענות על חוסר מוכנות לסיכונים עתידיים בגין שינויי אקלים. הפתרון לשלוש הבעיות הללו טמון (תרתי משמע) במרחב התת־קרקעי שמתחת לפרויקטים להתחדשות העירונית. פרויקטים גדולים להתחדשות עירונית הם הזדמנות חד פעמית לתכנון ולניצול יעיל ) יצירת מרחב עירוני פעיל ותוסס בקומת הקרקע 1 של משאב זה בשלושה היבטים: ( ) הכנה של תשתית לחיבור לתחבורה 2 על ידי הקצאת פונקציות גם מתחת לקרקע, ( ) יצירה של מקלט תרמי זמין מפני גלי חום עתידיים. אלא 3 תת־קרקעית עתידית, ( שכל אלו הם מוצרים ציבוריים, שהשוק הפרטי לא תמיד יכול לספקם. במחקר זה בדקנו אילו שירותים ציבוריים (מלבד תכנון מרתפי חנייה תת־קרקעיים) כדאי וצריך לספק באמצעות פיתוח תת־הקרקע בפרויקטים גדולים להתחדשות עירונית, וזאת באמצעות הכלים, התקינה והחוקים הקיימים. “ הפתרון לשלוש הבעיות הללו טמון (תרתי משמע) במרחב התת־קרקעי שמתחת לפרויקטים להתחדשות העירונית יש דוגמאות רבות בעולם לפיתוח תת־קרקעי הממלא פונקציות שונות. אלו מצביעים על פיתוח בתת־הקרקע כעל אמצעי משמעותי בפיתוח בר־קיימה של המרחב העירוני. ואולם, המחקרים גם מצביעים על קשיים שבהם נתקל פיתוח בתת־הקרקע, ובהם עלויות גבוהות יותר לעומת בנייה מעל פני הקרקע, אתגרים הנדסיים, ואף קשיים פסיכולוגיים הנובעים מהעברת פעילות אנושית אל מעמקי האדמה. העיקרון המנחה בעבודה שלנו הוא התבססות על המדיניות הקיימת בישראל בתחום התכנון העירוני, תוך שמירה על כדאיות כלכלית של הפרויקטים. המטרה תקציר
» AI הדמיה לשימוש בתת־הקרקע באמצעות )ChatGPT (יוצר ע"י
10 ד' ברויטמן, י' פרחה, אסף אלחנתי, נ' ח'יר היא להראות שפיתוח של תת־הקרקע הוא לא חזון אוטופי בלבד אלא אפשרות מציאותית, בכפוף לתנאים מסוימים. לצורך כך השתמשנו בשני מקרי בוחן של פרויקטים להתחדשות עירונית, אחד בלב אזורי הביקוש (פתח תקווה) והשני במקום קצת יותר מרוחק ממרכז הארץ (נשר). בשני המקרים התבססנו על חוות הדעת הכלכליות הקיימות ושחזרנו את מבנה העלויות והתקבולים שלהם במדויק. בהמשך, הגדרנו כמה חלופות לפרוגרמות תכנוניות המשלבות את מה שקיים בפרויקטים עם אפשרויות שונות של פיתוח בתת־הקרקע שלהם. החלופות נבדלו זו מזו בשימוש העיקרי של הפיתוח בתת־הקרקע – מסחר ותעסוקה, פנאי וספורט או שירותים רפואיים, ובהיקף הפיתוח מתחת לקרקע, גם לרוחב השטח וגם לעומקו. לכל אחת מהאפשרויות שהגדרנו התאמנו מודל כלכלי וחישבנו את העלויות והתקבולים העולים מהניתוח. על מנת להציג חלופות מעשיות, הניתוח שלנו השתמש בתקן של מועצת שמאי המקרקעין, הדורש שיעור רווחיות חזויה מינימלית ליזמים. 21.1 בכל החלופות שבדקנו הפיתוח הנוסף בתת־הקרקע הוריד את שיעור הרווחיות . ואולם, אנו מראים שברוב 21.1 הנדרשים על פי תקן 17% ליזם אל מתחת ל־ המקרים ניתן לספק תמריצים ליזם, שיחד עם הנחות סבירות לגבי השבחת הערך של הפרויקט כתוצאה מהפיתוח הנוסף, מעלים את הרווחיות של הפרויקט לרמה הנדרשת. התמריצים שבחנו הם הגדלת זכויות בנייה ליזמים והפחתת אגרות ומיסים. גם כאשר לתמריצים יש עלות תקציבית – למשל הפחתת מיסים ליזם – בטווח הארוך אנו מעריכים שהגידול בהכנסות הרשות המקומית ממיסים יפצה על עלות זו. ניתוח שערכנו באמצעות רגרסיה הדונית לגבי הפוטנציאל לעליית ערך דירות כתוצאה מהוספת מרכז רפואי גדול בפתח תקווה ובנשר מראה שתחזית היא סבירה. עם זאת, ברוב המקרים גם אם עליית הערך 10% לעליית ערך של כ־ תהיה קטנה יותר, הרווח ליזמים יהיה בגובה הנדרש על פי התקן. מהמחקר אפשר להסיק את המסקנות והממצאים הבאים: ראשית, המודל לפיתוח תת־הקרקע בפרויקטים גדולים להתחדשות עירונית הוא ישים ואפשרי. הוא גם מאפשר לברור את החלופות היותר כדאיות מבין פרוגרמות שונות לפיתוח תת־הקרקע, ומציע כלים לביצוע ניתוחי רגישות ביחס למספר מאפיינים. שנית, על מנת לפתוח את המרחב התת־קרקעי נדרשת התערבות ממשלתית, כדי לעודד ולתמרץ יזמים. למשל, הפחתת מיסים יכולה להפוך במקרים מסוימים פרויקט לא כדאי לכדאי. אבל, מהמחקר עולה שיעיל יותר לתת אישור להגדלת נפח הבנייה המותר, קרי, תוספת זכויות בנייה לשימושים עיקריים. הרווחיות שאלו עשויות להניב יכולה לפצות על העלויות הנוספות שבבנייה תת־קרקעית. כאשר הפונקציות העירוניות הממוקמות בתת־הקרקע הן אטרקטיביות, ניתן לצפות גם לעלייה בנכונות
11 מתחת לפני השטח לשלם עבור המגורים במקום. שילוב של שלושת הגורמים פותח אופק ואפשרויות לפיתוח תת־הקרקע בפרויקטים גדולים של התחדשות עירונית בישראל, גם כעת. “ מהמחקר עולה שיעיל יותר לתת אישור להגדלת נפח הבנייה המותר, קרי, תוספת זכויות בנייה לשימושים עיקריים תועלות חיצוניות אפשריות של פיתוח בתת־הקרקע, כמו שימוש בשטחים אלה כמקלט תרמי באירועי מזג אוויר קיצוניים, יגדילו בוודאי את התועלת שפיתוח כזה מספק ברמה המקומית ואף הלאומית. במחקר הנוכחי לא כימתנו את התועלת הזו, כמו גם תועלות נוספות הנובעות מכך שהוא יחליף פיתוח על חשבון שטחים פתוחים, ויתרום להפחתת יוממות ומכאן גם לירידה בזיהום אוויר. מחקרים קודמים מראים שלאלו עשוי להיות ערך כלכלי גדול, ומדידתם המדויקת היא נושא לעבודה עתידית, כמו גם הרחבת המחקר לאזורים אחרים בישראל, עם מאפיינים גיאוגרפיים, דמוגרפיים וכלכלים־חברתיים אחרים. » סיטי הול ורפלס סיטי MRT־ קניון סיטילינק בסינגפור הוא קניון תת־קרקעי, המחבר את תחנת ה )Terence Ong( למרכז המרינה, סאנטק סיטי והטיילת
12 ד' ברויטמן, י' פרחה, אסף אלחנתי, נ' ח'יר רקע 1.1 מדינת ישראל היא כבר היום אחת המדינות הצפופות בעולם. ואולם, בשונה ממדינות מפותחות אחרות שהצפיפות בהן יחסית גבוהה אבל התחזיות העתידיות לגבי קצב גידול האוכלוסייה מנבאות התמתנות לטווח בינוני, ישראל מציגה ): צפיפות אוכלוסין וריבוי טבעי שמאפיינים בדרך 2021 שילוב חריג (צעירי וטל, כלל מדינות מתפתחות, לצד כלכלה מפותחת ורמת חיים המתאימות למדינות ניתן לראות את המיקום של ישראל מבחינת 1 מפותחות. בתרשימים שבתרשים צפיפות האוכלוסין, והתחזית של מדד זה לעתיד. המשמעות התכנונית של הצפיפות הנוכחית וקצב גידול האוכלוסייה הצפוי, היא שצריך להיערך לספק את הצרכים (מבחינת דיור, תעסוקה, תחבורה, חינוך וכו') של אוכלוסייה הולכת וגדלה. האתגר לקראת השנים הבאות הוא גדול כל כך, שמחברי של מדינת ישראל שהופק לפני 100 דו"ח על התכנון האסטרטגי לקראת יובל ה־ ) כתבו כך: 2019 כמה שנים על ידי המרכז לחקר עיר ואזור של הטכניון (אסיף ופורת, "... כל מה שפרוס לעינינו היום אינו אלא פחות ממחצית ממה שנפגוש כאן בשנת של מדינת ישראל". המשמעות היא שעל מנת לענות על צורכי האוכלוסייה 100 ה־ להלן. 2 העתידית, יהיה צורך לבנות "עוד ארץ", כפי שממחיש תרשים כאילו אתגרים אלו לא היו מסובכים בפני עצמם, המדינה תצטרך להתמודד איתם בתנאים שכנראה יהיו קשים יותר מאלו שאנחנו חווים היום, לפחות בכל מה שקשור לשינויי האקלים. בהקשר הזה, וביחס לעולם, מדינת ישראל נמצאת במצב חמור: על פי הערכת השירות המטאורולוגי הישראלי, קצב עליית הטמפרטורה בישראל היה בממוצע גבוה כמעט פי שניים מהקצב 2020 עד 1980 בארבעת העשורים מ־ ), והערכות חדשות יותר מחזקות 2021 העולמי שנמדד באותן השנים (פורשפן ויוסף, ). אחת ההשפעות של שינויי האקלים היא גלי 2024 את הממצאים (יוסף וחובריו, חום תכופים וממושכים יותר, הגורמים לתמותה עודפת חדה ומובהקת (מבקר .)2024 המדינה, שלוש התופעות האלו – הצפיפות הנוכחית, הצפי לגידול האוכלוסייה, והאיום של גלי חום עתידיים – הן המוטיבציה והרקע למחקר הנוכחי. תופעת הצפיפות ניכרת מבוא 1
13 מתחת לפני השטח צפיפות האוכלוסין בישראל בהשוואה למדינות נבחרות :1 תרשים » )2021 . צעירי וטל ( 2050־ הצפויה ללמעלה, צפיפות האוכלוסין לאורך זמן; למטה, התחזית 2050-2030 עתיד צפוף – תחזית גידול אוכלוסיית ישראל בשנים (דו"ח "כושר נשיאה לאומי: בהתאמה). 2 ותרשים 3 והשלכותיהן על תחומי חיים מרכזיים", שם הם תרשים המחשה של :2 תרשים התשתית הבנויה הצפויה במדינת ישראל בשנת על פי אסיף ופורת 2048 )2019( 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 1980 1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050 מספר אנשים לקמ״ר ישראל )עסקים כרגיל( ישראל )ירידה קלה בילודה( הולנד דרום קוריאה בריטניה גרמניה דנמרק צרפת עולמי מדינות הכנסה גבוהה יפן בנגלדש ברונדי רואנדה ישראל טאיוואן הודו האיטי הולנד הפיליפינים קוריאה אוגנדה ניגריה פקיסטן מלאווי בלגיה הממלכה המאוחדת גרמניה איטליה צ׳כיה צרפת פולין ספרד רומניה אוקראינה ארצות הברית שבדיה רוסיה 1479 986 934 724 633 551540509 485482448 441439 40 5 404 306 230 185 137123109 88 71 614228 8 ממוצע מדינות בעלות הכנסה גבוהה עוד ארץ 2048 2018 » – תכנון 100 דו"ח "ישראל אסטרטגי לישראל לקראת 1 ", שם הוא תרשים 2048
14 ד' ברויטמן, י' פרחה, אסף אלחנתי, נ' ח'יר בעיקר באזורים העירוניים, ובפרט באזור המרכז. המענה המקובל ללחץ הגובר על משאב הקרקע הוא ציפוף, או בשמו המקובל בישראל, "התחדשות עירונית". למרות הכוונות הטובות והתרומה שלהם לניצול יעיל יותר של משאבי הקרקע, יש טענות רבות נגד פרויקטים להתחדשות עירונית כפי שהם מתבצעים היום. הראשונה שבהן היא יצירה של מרחבים עירוניים מנוכרים, עם מגדלים המתנשאים לגובה ומעט מאוד פעילות ואינטראקציה חברתית במפלס הרחוב. השנייה מתייחסת לעומס הנוסף שפרויקטים להתחדשות עירונית משיתים על התשתיות המקומיות בכלל (מים, ניקוז, ביוב וכו'), ובפרט על תשתיות התחבורה, הרעועות לפעמים ממילא. אנחנו מוסיפים לאלו ביקורת שלישית: היעדר התייחסות לאיום, בטווח הבינוני והרחוק, של אירועים קיצוניים כתוצאה משינוי האקלים. אחד המרכזיים שבהם במקרה הישראלי הוא, כאמור, התגברות העוצמה והתדירות של גלי חום, והצורך לספק להם מענה עבור אוכלוסייה צפופה במסגרת מחסור אנרגטי שצפוי במקרים אלו. אנחנו טוענים שחלק מהפתרון לשלוש הבעיות הללו טמון (תרתי משמע) במרחב התת־קרקעי שמתחת לפרויקטים להתחדשות העירונית. כיום, הפוטנציאל הגלום במרחב התת־קרקעי בישראל עדיין רחוק מכדי מימוש מיטבי, ומסתכם לרוב אך ורק בתכנון מרתפי חנייה: פרויקטים גדולים להתחדשות עירונית הם הזדמנות חד־פעמית לתכנון ולניצול יעיל של משאב זה, לפחות באזורים שבהם פרויקטים אלו מקודמים. חדשנות המחקר טמונה בעיקר בניתוח העלויות הכרוכות בפיתוח של מרחב תת־קרקעי, ובשימוש בגישת המוצרים הציבוריים לבחינת בעיית פיתוח תת־הקרקע (תת"ק) בפרויקטים גדולים להתחדשות עירונית. טבעם של מוצרים ציבוריים גורם לכך שהכמות שמספק השוק הפרטי קטנה מדי. במקרה של פרויקטים להתחדשות עירונית, המוצרים הציבוריים המדוברים הם מרחב ציבורי חי ותוסס, מתן אפשרויות לפתרונות תחבורה עתידיים והכנה להתמודדות עם משבר האקלים. על מנת שיזמים פרטיים יספקו כמות סבירה מהם, יש לעגן אותם בחוק, ו/או לתת תמריצים ליזמים כדי שיספקו אותם. זאת, כי עלות של פרויקט עם פיתוח של תת־הקרקע מעבר לנעשה כיום (חניות ומחסנים) תהיה גבוהה יותר מזו של פרויקט רגיל. מצד שני, אפשר אולי לכמת את התועלות, הנוכחיות והעתידיות, שבאספקת שירותים ציבוריים אלו. סקירת ספרות 1.2 תחום הפיתוח התת־קרקעי באזורים אורבניים הוא כר נרחב למחקר מדעי בשנים מאמרים הדנים בפיתוח תת־קרקעי 57 האחרונות. לטובת העבודה הנוכחית נסקרו
» בציריך, שוויץ. תושבים נעים ShopVille במסדרון קניות תת־קרקעי בתחנת הרכבת המרכזית )Octavian Lazar / Shutterstock(
16 ד' ברויטמן, י' פרחה, אסף אלחנתי, נ' ח'יר נמצאו רלוונטיים ספציפית למרחבים עירוניים. מבחינה 44 באופן כללי, מתוכם כ־ גיאוגרפית, רוב המחקרים ומקרי הבוחן מגיעים מסין, ומתייחסים למגוון האזורים המטרופוליטניים הקיימים שם. ערים אירופיות שמוזכרות במחקר הן בעיקר הלסינקי ולונדון, וביבשת אמריקה העיר המוזכרת ביותר היא מונטריאול שבקנדה. בנוסף, קיימים מקרי בוחן נוספים ממגוון מדינות, כמו שוויץ, קוריאה, איראן וסנגל. רוב המאמרים דנים בתכנון המרחב העירוני בתת־הקרקע בעקבות התגברות תהליכי העיור, הציפוף העירוני הנדרש (או שיידרש בעתיד הקרוב), ובהתאם לכך, התמעטות השטחים הלא מבונים בתוך הערים או בקרבתן. במספר מאמרים מציינים את הצורך בחידוד תהליכים סטטוטוריים, משפטיים ורגולטוריים בעקבות הצורך בתכנון תת־קרקעי. בהתאם לכך, עולה הצורך לייצר מערכת תלת־ממדית של פרצלציה, זכויות בנייה ויעודי קרקע, שתתאים גם לאתגרים החדשים שבנייה תת־קרקעית מציבה בפני המתכננים. היבטים נוספים שמופיעים במספר מקורות הם ההשפעות האפשריות (הן חיוביות הן שליליות) של הבנייה התת־קרקעית על מי תהום ועל מאגרי מים תת־קרקעיים, הפוטנציאל להפחתת צריכת האנרגיה והתמודדות עם משבר האקלים, אפשרות השימוש בתת־הקרקע כמקלט כשהטמפרטורה עולה (בייחוד במקומות שאי החום העירוני בולט בהם במיוחד) ובכלל, על מגוון היבטים של הקיימות העירונית. תרשים מראה ניתוח של הנושאים הנידונים ביותר במאמרים שנבחנו. 3 משמאל, נושאים המופיעים במאמרים שנסקרו; מימין, מספר המאמרים הדנים :3 תרשים בהיבט המדובר ניהול ותחזוקה של נכסים תת־קרקעיים הערכה, שיווי ופוטנציאל של שטחים תת־קרקעיים עירוניים הקשר בין ערים מקיימות לתכנון תת־הקרקע הבריאות הנפשית ואורך חיים בסביבה תת־קרקעית פוטנציאל אנרגיה גאותרמית בבנייה תת־קרקעית פרצלציה וסטאטוטוריקה תלת ממדית לבנייה בתת־הקרקע בנייה תת־קרקעית בערים ומשבר האקלים שינוי פרדיגמה לגבי המרחב העירוני התת־קרקעי השפעת הבנייה בתת־הקרקע על מי התהום הערכה כלכלית של עלויות הבנייה בתת־הקרקע התכנון התת־קרקעי בערי העתיד תכנון מגורים בתת־הקרקע 012345678910
17 מתחת לפני השטח ניתן לראות ששני ההיבטים הנידונים ביותר קשורים לשני נושאים שנוגעים לליבת המחקר הנוכחי: מצד אחד, התרומה האפשרית של הפיתוח התת־קרקעי ליצירת ערים מקיימות יותר, ומצד שני, הכלים שאולי יאפשרו לממש את האפשרויות האלו. זו הסיבה שבחרנו להתמקד בסקירת הספרות הקצרה הזו בשני מאמרים ספציפיים שדנים בהרחבה בנושאים אלו. לא מעט עלויות קשורות לפיתוח התת־קרקע, והן לא רק כלכליות אלא במגוון ). למרות זאת, ההזדמנויות Qiao et al., 2019a( תחומים חברתיים וסביבתיים הטמונות בפיתוח תת־הקרקע קשורות לרוב היעדים לפיתוח בר־קיימה שקבע . לכן, האתגרים והפתרונות של הפיתוח התת־קרקעי בערים 2015 האו"ם בשנת מראה את הקשרים בין 4 מצריכים מיפוי (קונצפטואלי ופיזי) מדויק. תרשים מספר היעדים הרלוונטיים, לבין ההזדמנויות שיש בתת־הקרקע. ) לבין Sustainable Development Goals מיפוי בין יעדים לפיתוח בר־קיימה ( :4 תרשים )Qiao et al., 2019a( הזדמנויות של תת־הקרקע SDG No.3: Good health and well-being Physical space (UUS) Geothermal energy Groundwater Geomaterial Historical heritage Space continuum Underground Organisms SDG No.6: Clean water and sanitation SDG No.7: Affordable and clean energy SDG No.8: Decent work and economic growth SDG No.9: Industry innovation and infrastructure SDG No.12: Responsible consumption and production SDG No.13: Climate action SDG No.11: Inclusive, safe, resilient and sustainable cities and communities SDG No.15: Life on land יעדי הפיתוח בר־הקיימה נכסים תת־קרקעיים מודגשות שתי הזדמנויות הקשורות ישירות למטרת המחקר הנוכחי: מצד 4 בתרשים אחד, יצירת מרחב פיזי נוסף מתחת לשטחים הבנויים הקיימים, ומצד שני, הבטחת רציפות תפקודית בין שני סוגי המרחבים, על־קרקעיים ותת־קרקעיים. זו הסיבה Cui לכך שפרויקטים להתחדשות עירונית הם כל כך חשובים לפיתוח תת־הקרקע ( ): שימוש מושכל בתת־הקרקע עשוי להניב יתרונות גדולים לפרויקטים et al., 2021
» כניסה לקניון תת־קרקעי )zhu difeng / Shutterstock(
19 מתחת לפני השטח להתחדשות עירונית, כגון עירוב שימושים, וציפוף גדול עוד יותר מזה שניתן לתכנן בשימוש על הקרקע בלבד. זאת, כאשר פרויקטים אלו עשויים לתרום גם לעיר בכללותה, בהפיכתה ליותר מקיימת, פחות פקוקה, ועם היצע גדול אף יותר של .)Cui et al., 2021( שטחים פתוחים בתוכה ואולם, בפני פיתוח המרחב התת־קרקעי בערים עומדים קשיים אובייקטיבים רבים: הראשון במעלה, והסיבה העיקרית לכך שקשה לתכנן פרויקטים מסוג זה, ). האתגרים Qiao et al., 2017( הוא עלותם הגבוהה ביחס לבנייה מעל הקרקע הפיננסיים שבפיתוח התת־קרקע מתחילים באופן הערכת השווי של שטחים .)Pasqual & Riera, 2005; Mavrikos & Kaliampakos, 2021( תת־קרקעיים אבל העלות הגבוהה נגרמת בעיקר בגלל הצורך בחפירה אינטנסיבית בקרקע, יחד עם הבעיות ההנדסיות הייחודיות שהמרחב התת־קרקעי מציב בפני המתכננים ). למרות זאת, במהלך השנים האחרונות פותחו מודלים כלכליים Nelson, 2016( ), כולל Kaliampakos et al., 2016( שמתמודדים היטב עם הפיתוח התת־קרקעי ), וההשפעות הרחבות יותר של פיתוח Dong et al., 2021( ההשפעות החיצוניות שלו ). כיום Li et al., 2016; Tender et al., 2017( התת־קרקע במעגלים רחבים יותר ניתן למצוא בספרות המדעית מגוון מקרי בוחן לפיתוח תת־קרקעי במגוון רחב של Xie et al., 2021; Lin et al., 2022;( שימושים, הכוללים הערכות כלכליות רבות .)Qiao et al., 2022 “ בפני פיתוח המרחב התת־קרקעי בערים עומדים קשיים אובייקטיבים רבים: הראשון במעלה, והסיבה העיקרית לכך שקשה לתכנן פרויקטים מסוג זה, הוא עלותם הגבוהה ביחס לבנייה מעל הקרקע ואולם, לא רק אתגרים פיננסיים והנדסיים עומדים בפני יוזמות לפיתוח תת־הקרקע, אלא גם אתגרים פסיכולוגיים. המרחב התת־קרקעי העירוני נתפס בדרך כלל כמקום מסתורי, חשוך ואפילו מפחיד, הראוי מבחינת השימושים בעיקר להנחת תשתיות, ). בין השימושים האלו Lee et al., 2017( או, לכל היותר, לשימושים לזמן קצר בלבד תחבורה ציבורית (תחנות מטרו, מעברים ביניהן וכו'), מסחר אגבי (למשל, חנויות במעברים תת־קרקעיים שהצדקתם הכלכלית היחידה היא שאנשים עוברים שם), וכשמדובר בבניין בודד או בקומפלקס של בניינים – שימושי חניה כמובן.
20 ד' ברויטמן, י' פרחה, אסף אלחנתי, נ' ח'יר המוטיבציה של המחקר 1.3 המחקר הנוכחי שואף להראות שמצד אחד, פיתוח עירוני תת־קרקעי בישראל בתנאים הקיימים כיום הוא אפשרי, לפחות תחת הנחות מסוימות. זו הסיבה להתמקדות בפרויקטים להתחדשות עירונית, שיכולים לדעתנו לשמש הזדמנות לפריצת דרך בתחום. מצד שני, פיתוח תת־קרקעי בעולם כבר מזמן אינו רק קשור לתשתיות ומנהרות תחבורה. אחת הדוגמאות הבולטות לשימושים מגוונים בתת־הקרקע העירונית היא הלסינקי, שבה קיימים, מלבד רכבת תחתית מפותחת, מתקני ספורט, בריכת מרכזי קניות תת־קרקעיים, לפעמים משולבים 1 שחייה, ואפילו כנסייה תת־קרקעית. עם תחנות רכבת תחתית ולעיתים עומדים בפני עצמם, קיימים בכמה ערים בעולם, גם בישראל יש דוגמאות לשימושים תת־קרקעיים 3 ולונדון. 2 כמו למשל מונטריאול האגף החדש של מוזיאון 4 בירושלים, YMCA מגוונים, כמו למשל בריכת השחייה ב־ או המרכז האונקולוגי החדש בבית החולים שערי צדק בירושלים. אומנם 5 תל אביב, כל הדוגמאות המקומיות נבנו בעבור גופים ציבוריים גדולים, אך אנחנו משוכנעים שניתן לפתח מרחבים תת־קרקעיים גם לשימושים עירוניים יומיומיים, כמו מסחר, תעסוקה וספורט, עבור שכונות מגורים רגילות, בתנאי שהפיתוח ייעשה בקומה –). פיתוח תת־קרקעי מסוג זה יכול להיות זמין, לא 1 הסמוכה לפני הקרקע (קומה יקר מדי, ועם פוטנציאל להחיות את קומת הקרקע ואת מפלס הרחוב בשכונות מגורים. מטרות ושאלות מחקר 1.4 מטרת המחקר היא להראות שלפרויקטים גדולים להתחדשות עירונית יש קנה מידה שעשוי להתאים לפיתוח משמעותי של המרחב התת־קרקעי תחתם. במילים אחרות, פרויקטים אלו יכולים לאפשר יוזמה של הרשויות המקומיות מצד אחד, ומעורבות של קבלנים פרטיים מצד שני, תוך ניצול היתרונות לגודל. זאת מכמה סיבות: ראשית, https://www.hel.fi/static/hel2/ksv/julkaisut/esitteet/esite_2009-8_en.pdf 1 https://www.myhelsinki.fi/en/see-and-do/sights/temppeliaukio-church https://www.mtl.org/en/experience/guide-underground-city-shopping 2 https://www.fosterandpartners.com/projects/canary-wharf-underground-station 3 https://www.ymcasport.org.il/swimming-pool 4 /https://www.tamuseum.org.il/he/about/buildings-and-architecture/amir-building 5
21 מתחת לפני השטח היקף הבנייה עשוי להצדיק פיתוח תת־קרקעי מבחינה הנדסית וכלכלית. שנית, יש לרשות המקומית תמריצים תכנוניים ומנופי לחץ שניתן להפעיל. לבסוף, המדינה עצמה, ולא רק הרשות המקומית המעורבת ישירות, יכולה להציע תמריצים כלכליים ותכנוניים, בנוסף למנופי לחץ אחרים שיש לה. לכן שאלות המחקר הספציפיות הן: 1 . מהן התועלות והעלויות הצפויות באלטרנטיבות השונות לפיתוח תת־הקרקע? 2 . מה ניתן לעשות באמצעות הכלים, התקינה והחוקים הקיימים? 3 . איזה סל של שירותים ציבוריים ניתן לספק באמצעות פיתוח תת־הקרקע בפרויקטים אלו? » פנים כנסיית טמפליאוקיון (הידועה גם ככנסיית הסלע) בהלסינקי, פינלנד )Eduardo Cabanas / Shutterstock(
22 ד' ברויטמן, י' פרחה, אסף אלחנתי, נ' ח'יר שיטת המחקר 2 המחקר התמקד בשני פרויקטים להתחדשות עירונית, שלדעתנו יכולים להיות מקרה בוחן לפיתוח תת־קרקעי. מצד אחד, שני הפרויקטים האלו שונים בהיקף שלהם, בפרישה המרחבית ובמיקומם הגיאוגרפי. מצד שני, הם בני־השוואה מבחינה כמותית. כלומר, אחד גדול ביחס לשני, אבל לא בסדרי הגודל. לפעמים נשמעת טענה שפיתוח תת־קרקעי אפשרי רק במקומות שעלות הקרקע בהם מספיק גבוהה, ולכן בחרנו את אחד ממקרי הבוחן באזור המרכז, כלומר במקום שעלות הקרקע גבוהה, והשני במקום שהעלות בו נמוכה יותר. כך נוכל להתייחס לשאלה המסקרנת, עד כמה פיתוח תת־הקרקע רגיש למחיר הקרקע על פני השטח. הפרויקט להתחדשות עירונית הראשון הוא בעיר נשר, באזור שהביקוש בו קיים אבל 141 זוהי תוכנית מסוג "פינוי בינוי", עם 6 / א"). 2031 לא מאוד גבוה (תוכנית "תמל / יחידות דיור בסיום הפרויקט. 1,005 יחידות של דיור קיים, שאמורות לצמוח לכדי האזור הוא במרכז העיר נשר, צמוד לשכונות מגורים, ליד אזור התעשייה והתעסוקה הראשי. בנוסף, הפרויקט נמצא לצד כביש ראשי של העיר ולצד תוואי רכבת קלה מתוכנן לפי תוכנית אסטרטגית. מבחינת הנתונים הזמינים עבור הפרויקט, המסמך החשוב ביותר מבחינתנו הוא חוות דעת על כדאיות כלכלית, ונתבסס בעיקר עליו. אבל בנוסף אליו קיימים גם תקנון, תשריט, עקרונות לטבלת איחוד וחלוקה, עקרונות בינוי ופיתוח, נספח חברתי, סקר גיאולוגי ופרוגרמה לצורכי ציבור. פרויקט ההתחדשות העירונית השני נמצא במרכז הארץ, בלב אחד מאזורי בעיר פתח תקווה. זוהי גם תוכנית להתחדשות 7"410-0856021 הביקוש: תוכנית " עירונית מסוג פינוי־בינוי בתוך המרקם העירוני של פתח תקווה, צמוד לתחנת המטרו העתידית יוספטל, וגם לטבעת השנייה של העצמת הבנייה סביב תחנות יחידות הדיור הקיימות יוכפלו כמעט פי ארבעה, 1,256 המטרו. במסגרת התוכנית, יחידות דיור. גם עבור התוכנית הזו, בנוסף לדו"ח בדיקת ההיתכנות 4,700 לכ־ הכלכלית המפורט שהוא המסמך העיקרי עבורנו, קיימים דו"ח הצללות ואקלים, דו"ח סביבתי, נספח חברתי, ופרוגרמה לצורכי ציבור. https://mavat.iplan.gov.il/SV4/1/3005290850/310 : כל המידע התכנוני של הפרויקט זמין ב 6 https://mavat.iplan.gov.il/SV4/1/4005067830/310 : כל המידע התכנוני של הפרויקט זמין ב 7
23 מתחת לפני השטח כדי להעריך את העלויות של אפשרויות שונות לפיתוח תת־הקרקע, נתבסס על לחוק המקרקעין 33 הכללים התקפים כרגע בישראל. בהיבט המשפטי, תיקון מס' מאפשר לחלק תא שטח למספר שכבות אופקיות וכך מאפשר זכויות תלת־ממדיות המאפשר תהליכי תכנון 1/40 בקרקע. בהיבט התכנוני, המסמך המכונן הוא תמ"א ופיתוח של מרחבים תת־קרקעיים. בנוסף לכך, אנחנו נצמדים למסמך "מדריך להקצאת שטחים לצורכי ציבור" ומחילים את ההמלצות שלו על תת־הקרקע, בניסיון לספק את הצרכים במרחב זה במקום מעל הקרקע. לבסוף, מבחינה כלכלית, המנגנון המקובל להבטחת כדאיות כלכלית של פרויקטים להתחדשות שנקבע על ידי מועצת השמאים, המבטיח שיעורי רווח נדרש 21.1 עירונית הוא תקן כדי שיהיה תמריץ ראוי למימוש התוכנית. אנחנו בוחנים אילו שימושים ניתן לבנות בתת־הקרקע תוך הכנסתם במסגרת אותו תחשיב כדאיות כלכלית ואבטחת רווחיות של יזם הפרויקט. בהמשך נפרט כל אחד מהמנגנונים הללו. עקרונות יסוד תכנוניים 2.1 זכויות תלת־ממד 2.1.1 זכויות תלת־ממד במקרקעין מתייחסות להסדרים משפטיים שמפרידים בין הזכויות השונות על חלקי מקרקעין על פני הקרקע, מתחתיה ומעליה, כך שניתן להעניק זכויות נפרדות ומוגדרות לכל אחת מהשכבות הנ"ל. , קבע כי הבעלות בשטח של קרקע הינה 1969 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 11 סעיף אינסופית וחולשת לא רק על השטח שנמצא על פני הקרקע, אלא גם על זה שנמצא לחוק המקרקעין קבע שאין תוקף לעסקה בחלק 13 מתחתיו ואף מעליו. סעיף מסוים במקרקעין. לאור ההתפתחויות הטכנולוגיות שמאפשרות לקדם פרויקטים על פני שכבות קרקע שונות, צפיפות האוכלוסייה, התשתיות המתרחבות, שימוש בתת־הקרקע ומגמת לחוק המקרקעין, 33 בכנסת תיקון מס' 2018 עירוב השימושים, אושר בדצמבר , שמכוחו ניתן לחלק תא שטח למספר רבדים ושכבות וליצור 2018 התשע"ט – באמצעות חלוקה זו רישום קנייני תלת־ממדי, כך שכל רובד יזכה לרישום קנייני נפרד. הבעלות לאחר התיקון איננה עוד "מקשה אחת", כי אם רבדים של זכויות הניתנים להפרדה. כלומר, ניתן לפצל את הבעלות במרחב האנכי ולרשום במרשם המקרקעין בעלות נפרדת בחלק מסוים מהמרחב האנכי של החלקה, על שם בעלים שאינו בהכרח הבעלים של יתרת החלקה. התיקון הוסיף הגדרת "חלקה תלת־ממדית", אשר תחמה את גבולות העומק והגובה של החלקה והגבילה את א הוגדרה חלקה תלת־ממדית כ"יחידה 14 הבעלות בה לגבולות שנקבעו. בסעיף
24 ד' ברויטמן, י' פרחה, אסף אלחנתי, נ' ח'יר נפחית שגבולותיה רשומים באופן תלת־ממדי, המצויה בעומק שמתחת לקרקע או בחלל הרום שמעליה, במקרקעין רשומים". לחוק המקרקעין הותקנו תקנות התכנון והבנייה (רישום 33 בעקבות תיקון מס’ , התאפשר קביעת מגרש תלת־ממדי ובכך 2020 מגרש תלת־ממדי), התש"ף – נוצרה פלטפורמה יעילה ומהירה לרישום תכנון מודרני רב־שכבתי שיצרה ודאות משפטית; מנהל התכנון פרסם את המדריך ליצירת מגרש תלת־ממדי שמקדם שימושים מעורבים לניצול מרבי של הקרקעות כדי להשתמש במרב האפשרויות הכלכליות בקרקע, ופיצויי ההפקעה קטנו כי ניתן מענה לקשת רחבה של מקרים שבהם המדינה נאלצת להפקיע חלק מהמקרקעין הנמצא ברובד שמתחת לפני הקרקע – בעלי הקרקע המופקעת יוכלו להמשיך להחזיק בבעלות בחלק ממנה ולעשות בה שימוש. לחוק המקרקעין 33 המחשה של מגרש תלת־ממדי על פי תיקון מס’ :5 תרשים קרקע בבעלות הבית המשותף קרקע בבעלות הבית המשותף חלקה נוספת המיועדת לדרך, מופקעת על ידי המדינה חלקה על שם הרשות המקומית - למשל מנהרת תשתיות קרקע בבעלות הרשות המקומית קרקע בבעלות הבית המשותף
» בניית מעבר חצייה תת־קרקעי. עבודות הכנה לבטון ויציקת טפסות. בניית מנהרה להולכי רגל ומעברים תת־קרקעיים )Maksim Safaniuk / Shutterstock(
26 ד' ברויטמן, י' פרחה, אסף אלחנתי, נ' ח'יר 1/40 תמ"א 2.1.2 ,2007 מדינת ישראל החלה להתעניין בקידום התכנון התת־קרקעי כבר בשנת מיד לאחר מלחמת לבנון השנייה, שהציפה את הצורך הממשי במרחבים ממוגנים תת־קרקעיים. צורך זה התגלגל מתוכנית למיגון בשעת חירום לתוכנית מתאר ארצית למיגון ופיתוח המרחב התת־קרקעי, שמטרתה להניע תהליכי תכנון ופיתוח .1/40 של מרחבים תת־קרקעיים – תמ"א 1/40 , וכן תמ"א 40 מתן אפשרות לרישום זכויות תלת־ממד לצד קידום תמ"א ג, יחוללו שינוי בתכנון בישראל ואמורים להניע את הליכי התכנון 40 ותמ"א התת־קרקעי ולשפר את מיגון האוכלוסייה. היא תוכנית מתאר ארצית ייעודית, שמטרתה להסדיר את פיתוח 40 תמ"א התשתיות התת־קרקעיות ופיתוח אמצעי מיגון לשעת חירום במדינת ישראל. מטרת התוכנית היא להגדיל ולייעל שימוש במרחב התת־קרקעי על ידי מתן מענה לצרכים גוברים של תשתיות כמו חניונים תת־קרקעיים, תחבורה ציבורית (מנהרות רכבת ומטרו), מתקני אנרגיה, מערכות ביוב, מים וניקוז, לצד שמירה על הקיימות ואיזון בין צורכי הפיתוח לבין שמירה על הקרקע. לאור הצורך ההולך וגובר בניצול יעיל של הקרקע, בהתחשב בכך שמשאב הקרקע הינו מוגבל ולאור העובדה כי קיימים פערי מיגון משמעותיים במדינה, על אישור תוכנית 2022 המליצה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה לממשלה במאי ) שינוי התפיסה והיחס אל המרחב 1 . מטרות העל של התוכנית הן: ( 1/40 תמ"א התת־קרקעי בתהליכי התכנון בארץ באמצעות הנעת תהליכי התכנון והפיתוח של מרחבים תת־קרקעיים ויצירת קישוריות ביניהם, כדי לייעל את השימוש בקרקע ולשמר מקסימום שטחי קרקע על־קרקעיים ערכיים לצרכים חברתיים סביבתיים, ) שיפור מיגון האוכלוסייה על ידי הקטנת פערי המיגון 2 נופיים וכלכליים שונים; ( הקיימים באמצעות תוספת אזורים ממוגנים כדי לאפשר רצף תפקודי במצבי חירום, תוך ניצול הזדמנויות שמאפשרת הבנייה התת־קרקעית בנוסף לאמצעי הבנייה התת־קרקעית הוטמעה כפרק 1/40 מיגון על־קרקעיים. לאחר אישור תמ"א .17 , תחת סעיף 1 תת־הקרקע בתמ"א הודיעה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה על הכנת תוכנית מתאר 2023 במאי ג. באמצעות תמ"א זו יינתן 40 ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה – תמ"א "מסלול ירוק" לרישוי לחיזוק מבנים בלבד. המטרה היא לתקן את כל תוכניות המתאר המקומיות או המפורטות, בנושאים שבהם התמ"א עוסקת – שטחי בנייה,
RkJQdWJsaXNoZXIy Mjk0MjAwOQ==