10 ד' ברויטמן, י' פרחה, אסף אלחנתי, נ' ח'יר היא להראות שפיתוח של תת־הקרקע הוא לא חזון אוטופי בלבד אלא אפשרות מציאותית, בכפוף לתנאים מסוימים. לצורך כך השתמשנו בשני מקרי בוחן של פרויקטים להתחדשות עירונית, אחד בלב אזורי הביקוש (פתח תקווה) והשני במקום קצת יותר מרוחק ממרכז הארץ (נשר). בשני המקרים התבססנו על חוות הדעת הכלכליות הקיימות ושחזרנו את מבנה העלויות והתקבולים שלהם במדויק. בהמשך, הגדרנו כמה חלופות לפרוגרמות תכנוניות המשלבות את מה שקיים בפרויקטים עם אפשרויות שונות של פיתוח בתת־הקרקע שלהם. החלופות נבדלו זו מזו בשימוש העיקרי של הפיתוח בתת־הקרקע – מסחר ותעסוקה, פנאי וספורט או שירותים רפואיים, ובהיקף הפיתוח מתחת לקרקע, גם לרוחב השטח וגם לעומקו. לכל אחת מהאפשרויות שהגדרנו התאמנו מודל כלכלי וחישבנו את העלויות והתקבולים העולים מהניתוח. על מנת להציג חלופות מעשיות, הניתוח שלנו השתמש בתקן של מועצת שמאי המקרקעין, הדורש שיעור רווחיות חזויה מינימלית ליזמים. 21.1 בכל החלופות שבדקנו הפיתוח הנוסף בתת־הקרקע הוריד את שיעור הרווחיות . ואולם, אנו מראים שברוב 21.1 הנדרשים על פי תקן 17% ליזם אל מתחת ל־ המקרים ניתן לספק תמריצים ליזם, שיחד עם הנחות סבירות לגבי השבחת הערך של הפרויקט כתוצאה מהפיתוח הנוסף, מעלים את הרווחיות של הפרויקט לרמה הנדרשת. התמריצים שבחנו הם הגדלת זכויות בנייה ליזמים והפחתת אגרות ומיסים. גם כאשר לתמריצים יש עלות תקציבית – למשל הפחתת מיסים ליזם – בטווח הארוך אנו מעריכים שהגידול בהכנסות הרשות המקומית ממיסים יפצה על עלות זו. ניתוח שערכנו באמצעות רגרסיה הדונית לגבי הפוטנציאל לעליית ערך דירות כתוצאה מהוספת מרכז רפואי גדול בפתח תקווה ובנשר מראה שתחזית היא סבירה. עם זאת, ברוב המקרים גם אם עליית הערך 10% לעליית ערך של כ־ תהיה קטנה יותר, הרווח ליזמים יהיה בגובה הנדרש על פי התקן. מהמחקר אפשר להסיק את המסקנות והממצאים הבאים: ראשית, המודל לפיתוח תת־הקרקע בפרויקטים גדולים להתחדשות עירונית הוא ישים ואפשרי. הוא גם מאפשר לברור את החלופות היותר כדאיות מבין פרוגרמות שונות לפיתוח תת־הקרקע, ומציע כלים לביצוע ניתוחי רגישות ביחס למספר מאפיינים. שנית, על מנת לפתוח את המרחב התת־קרקעי נדרשת התערבות ממשלתית, כדי לעודד ולתמרץ יזמים. למשל, הפחתת מיסים יכולה להפוך במקרים מסוימים פרויקט לא כדאי לכדאי. אבל, מהמחקר עולה שיעיל יותר לתת אישור להגדלת נפח הבנייה המותר, קרי, תוספת זכויות בנייה לשימושים עיקריים. הרווחיות שאלו עשויות להניב יכולה לפצות על העלויות הנוספות שבבנייה תת־קרקעית. כאשר הפונקציות העירוניות הממוקמות בתת־הקרקע הן אטרקטיביות, ניתן לצפות גם לעלייה בנכונות
RkJQdWJsaXNoZXIy Mjk0MjAwOQ==