14 ד' ברויטמן, י' פרחה, אסף אלחנתי, נ' ח'יר בעיקר באזורים העירוניים, ובפרט באזור המרכז. המענה המקובל ללחץ הגובר על משאב הקרקע הוא ציפוף, או בשמו המקובל בישראל, "התחדשות עירונית". למרות הכוונות הטובות והתרומה שלהם לניצול יעיל יותר של משאבי הקרקע, יש טענות רבות נגד פרויקטים להתחדשות עירונית כפי שהם מתבצעים היום. הראשונה שבהן היא יצירה של מרחבים עירוניים מנוכרים, עם מגדלים המתנשאים לגובה ומעט מאוד פעילות ואינטראקציה חברתית במפלס הרחוב. השנייה מתייחסת לעומס הנוסף שפרויקטים להתחדשות עירונית משיתים על התשתיות המקומיות בכלל (מים, ניקוז, ביוב וכו'), ובפרט על תשתיות התחבורה, הרעועות לפעמים ממילא. אנחנו מוסיפים לאלו ביקורת שלישית: היעדר התייחסות לאיום, בטווח הבינוני והרחוק, של אירועים קיצוניים כתוצאה משינוי האקלים. אחד המרכזיים שבהם במקרה הישראלי הוא, כאמור, התגברות העוצמה והתדירות של גלי חום, והצורך לספק להם מענה עבור אוכלוסייה צפופה במסגרת מחסור אנרגטי שצפוי במקרים אלו. אנחנו טוענים שחלק מהפתרון לשלוש הבעיות הללו טמון (תרתי משמע) במרחב התת־קרקעי שמתחת לפרויקטים להתחדשות העירונית. כיום, הפוטנציאל הגלום במרחב התת־קרקעי בישראל עדיין רחוק מכדי מימוש מיטבי, ומסתכם לרוב אך ורק בתכנון מרתפי חנייה: פרויקטים גדולים להתחדשות עירונית הם הזדמנות חד־פעמית לתכנון ולניצול יעיל של משאב זה, לפחות באזורים שבהם פרויקטים אלו מקודמים. חדשנות המחקר טמונה בעיקר בניתוח העלויות הכרוכות בפיתוח של מרחב תת־קרקעי, ובשימוש בגישת המוצרים הציבוריים לבחינת בעיית פיתוח תת־הקרקע (תת"ק) בפרויקטים גדולים להתחדשות עירונית. טבעם של מוצרים ציבוריים גורם לכך שהכמות שמספק השוק הפרטי קטנה מדי. במקרה של פרויקטים להתחדשות עירונית, המוצרים הציבוריים המדוברים הם מרחב ציבורי חי ותוסס, מתן אפשרויות לפתרונות תחבורה עתידיים והכנה להתמודדות עם משבר האקלים. על מנת שיזמים פרטיים יספקו כמות סבירה מהם, יש לעגן אותם בחוק, ו/או לתת תמריצים ליזמים כדי שיספקו אותם. זאת, כי עלות של פרויקט עם פיתוח של תת־הקרקע מעבר לנעשה כיום (חניות ומחסנים) תהיה גבוהה יותר מזו של פרויקט רגיל. מצד שני, אפשר אולי לכמת את התועלות, הנוכחיות והעתידיות, שבאספקת שירותים ציבוריים אלו. סקירת ספרות 1.2 תחום הפיתוח התת־קרקעי באזורים אורבניים הוא כר נרחב למחקר מדעי בשנים מאמרים הדנים בפיתוח תת־קרקעי 57 האחרונות. לטובת העבודה הנוכחית נסקרו
RkJQdWJsaXNoZXIy Mjk0MjAwOQ==