29 מתחת לפני השטח שפה משותפת לבחינת ההיבטים הכלכליים של מיזמים של התחדשות עירונית ולאמוד את ההיתכנות הכלכלית למתחם התכנון המיועד להתחדשות, בכלים שמאיים וכלכליים. , מיועד לשמש לבדיקות כדאיות של 2022 , שעודכן בחודש יוני 21.1 תקן מספר מיזמי "פינוי בינוי", וממצאי הבדיקות הם התמורה הראויה אשר יש לתת לבעלי הדירות במתחם, התכנון המיטבי מצד הוועדה המקומית והרווח היזמי המגיע לחברה היזמית. לפני עדכון התקן האחרון, כדי שפרויקט יהיה כדאי מבחינה כלכלית ויאפשר ליזם בממוצע. בשלב עדכון התקן נקבע 20% פרטי לבצע אותו, נדרש רווח בשיעור של כ־ כי מסמך־צד מאת השמאי הממשלתי, שפורסם בד בבד עם התקן, יקבע רווח מינימלי לפי אזורים. להלן ערכי הרווח היזמי המזעריים, המהווים תמריץ מינימלי ראוי למימוש תוכנית "פינוי בינוי" ע"פ השמאי הממשלתי הראשי, על פי מפתח . באזור 14% של שלושה אזורים: בתל אביב–יפו שיעור הרווחה המזערי נקבע ל־ , לא כולל לוד ורמלה) 40 גוש דן (דרומית לנתניה, צפונית ליבנה, ומערבית לכביש .17% . ביתר האזורים הוא נקבע ל־ 16% ובירושלים השיעור הוא נערך על ידי שמאי מקרקעין וכולל שלושה חלקים: בדיקת 21.1 דו"ח לפי תקן כדאיות כלכלית לתוכנית המוצעת לפינוי בינוי, בדיקת התמורה לבעלי דירות אופייניות והתייחסות לדירה מסוימת השונה משאר הדירות במתחם. מטרתו המרכזית של התקן היא לאזן בין שלושה גורמים עיקריים בפרויקט: יזם שרוצה למקסם את רווחיו; בעלי דירות שרוצים למקסם את התמורות; ומוסדות 21.1 התכנון אשר מטרתם למקסם את התכנון בצורה מיטבית. בעריכת תקן מתקיים שיווי משקל כלכלי תכנוני בין שלושת הגורמים, שנועד להגביר את הוודאות מצד כל הגורמים הקשורים לפרויקט וכן לפתור חסמים העולים מהשטח. המדריך להקצאת שטחים לצורכי ציבור 2.1.4 לעיתים קרובות תכנון מבני הציבור והקצאת הקרקע נקלעים לעימות אל מול שיקולים אחרים. משום כך, על מתכנן התוכנית מוטלת החובה לאזן בין הגורמים השונים ולייצג נאמנה את צורכי הציבור. לכן לא די בהקצאת שטחים במסגרת התוכנית לצורכי ציבור על פי הנורמות המחייבות. על המתכנן להביא בחשבון שיקולים נוספים שידועים כמשפיעים מזווית המשתמש, כמו פריסת מוסדות הציבור, טופוגרפיה של המגרש, התחשבות בנגישות נוחה למי שצריך וכו’.
RkJQdWJsaXNoZXIy Mjk0MjAwOQ==