37 מתחת לפני השטח לצורך בחינת המשמעויות התכנוניות והכלכליות של הוספת שימושים בתת־הקרקע, נערכה השוואה בין שלושה תרחישים לבין המצב המוצע בתב"ע החדשה של המתחם. התרחישים מדורגים על פי היקף זכויות הבנייה המוקצות לשימושים מגוונים בתת־הקרקע, החל מתרחיש ראשון בעל היקף זכויות מצומצם, ועד לתרחיש שלישי ובו היקף הזכויות הרחב ביותר. המצב הקיים, המבוסס על התוכנית החדשה המאושרת למתחם, מייעד את המפלסים התת־קרקעיים לחניה ולמתקנים הנדסיים בלבד. תרחיש זה, המשקף את המצב התכנוני ללא ההתערבות המוצעת במחקר, ישמש כנקודת ייחוס לחישוב וניתוח היקף זכויות הבנייה התת־קרקעיות בכל אחד מהתרחישים המוצע. (תרחיש א) מציע הסבה תכנונית של קומת החניה במפלס התרחיש הראשון – לשימושים עירוניים מגוונים, תוך העתקת החניה לקומה תת־קרקעית נוספת 1 שתיחפר מתחתיה. לדוגמה, אם במצב המוצע של התוכנית הנבדקת ישנם – יהפוך להיות 1 בממוצע כארבעה מפלסים תת־קרקעיים עבור חניה, מפלס –, יתווסף עבור אותה חניה 5 מפלס עם שימושים עירוניים מגוונים, ומפלס נוסף, שנגרעה בשל ההסבה. הרציונל לכך כפול: ראשית, המיקום הקרוב למפלס הקרקע מאפשר, באמצעים תכנוניים ובעלות מינימלית יחסית, להפוך את החללים לראויים לשהייה ממושכת ולפעילות אנושית אינטנסיבית. שנית, בעוד שעלות הקמת חניונים בתת־הקרקע היא המינימלית מבין השימושים התת־קרקעיים האפשריים, שימושים אחרים דורשים מעטפת מתקדמת יותר ועלויות פיתוח גבוהות יותר. לפיכך, קיים היגיון כלכלי־תכנוני בדחיקת החניות למפלסים התת־קרקעיים העמוקים יותר, ומיקום השימושים העירוניים המגוונים במפלס הקרוב לפני הקרקע. (תרחיש ב) מרחיב את התרחיש הראשון ומציע להגדיל את התרחיש השני משטח 85% – עד ל־ 1 ה"תכסית" (שטח הקרקע המכוסה על ידי מבנה) של קומה 15% , המחייבת הותרת מינימום 1 המגרש. קביעת היקף זה נגזרת מהוראות תמ"א משטח המגרש פנוי מבינוי לצורך חלחול מי נגר עילי. (תרחיש ג) הוא ההצעה המרחיבה ביותר, והוא משלב את הרחבת התרחיש השלישי התכסית שהוצעה בתרחיש השני עם הכפלת שטח הפעילות במפלס התת־קרקעי הראשון. בדומה לתרחיש הראשון, גם כאן מועתקת קומת החניה למפלס נוסף, עמוק יותר. תרחיש זה מציע את היקף זכויות הבנייה המקסימלי עבור שימושים עירוניים מגוונים בתת־הקרקע.
RkJQdWJsaXNoZXIy Mjk0MjAwOQ==