41 מתחת לפני השטח שהוסבר לעיל. בהתאם לכך, פיתוח בתת־הקרקע של קומה נוספת מעבר לקומה – הוא בעל עלויות גבוהות יותר למ"ר מזה שבקומה מעליו. 1 חישובי הכדאיות הכלכלית מביאים בחשבון גם את עלות ההון ליזם ואת הסיכון הכלכלי. בהתאם לכך, נעשה שימוש בשיעור היוון נמוך יותר בפרויקט בפתח תקווה, שהוא באזור ביקוש במרכז הארץ, מזה שבו השתמשנו בנשר, פרויקט באזור . שיעורי 9% ובנשר שיעור ההיוון הוא 7.5% פריפריה. בפתח תקווה שיעור ההיוון הוא היוון אלה דומים לאלו שבהם נעשה שימוש בחוות הדעת הכלכליות של היזמים, אך זה בנשר הוא גבוה יותר; כתוצאה מכך הניתוח נותן תוצאות שמרניות יותר לגבי הכדאיות של פיתוח תת־הקרקע בפריפריה, מה שמשקף לדעתנו את המציאות בצורה נכונה יותר. הנחות בניתוח הכדאיות הכלכלית במחקר :2 טבלה סעיף הערך במודל (ש"ח\מ"ר) דמי שכירות מסחר ומשרדים ש"ח\מ"ר 55 דמי שכירות מבני ציבור וספורט ש"ח\מ"ר 30 דמי שכירות מרפאות ומרכזים רפואיים ש"ח\מ"ר 100 שיעור היוון 9% , בנשר 7.5% בפתח תקווה , השתמשנו בשלושה מנגנונים 21.1 המתחייב מתקן 17% כדי להגיע לשיעור רווח של שונים: 1 . הגדלת זכויות בנייה למגורים הניתנות ליזם בפרויקט. כך למשל, אם בפרויקט 10% קומות, תוספת זכויות בנייה של 30 המקורי גובה מגדלי המגורים הוא פירושה בניית שלוש קומות נוספות. הדבר מגדיל כמובן את תקבולי היזם ממכירת דירות, אך גם את עלויות הבנייה הישירות והעקיפות. 2 . הורדת מיסים. זו הנחה (באחוזים) שניתנת ליזם על אגרות והיטלי הפיתוח עבור ש"ח\מ"ר בנשר 350 הפיתוח בתת־הקרקע בלבד. גובה האגרות האלה הוא ש"ח\מ"ר בפתח תקווה. שימוש בהנחות על אגרות והיטלים הוא נפוץ, 450 ו־ – ביטול בפועל של המס. 100% ולפעמים ההנחה יכולה להגיע ל־ 3 . עלייה בערך הדירות הנמכרות כתוצאה מהפיתוח התת־קרקעי. סוגי הפיתוח בתת־הקרקע שאנחנו בוחנים במחקר זה הם כאלו המספקים שירותים לתושבים, ולכן הם רצויים מבחינתם. כך, העובדה שהפיתוח בתת־הקרקע מאפשר קרבה גדולה יותר למרכזי מסחר, תעסוקה, פנאי, ספורט ורפואה
RkJQdWJsaXNoZXIy Mjk0MjAwOQ==