42 ד' ברויטמן, י' פרחה, אסף אלחנתי, נ' ח'יר אמורה להעלות את מחירי הדירות במתחם. קיימים יסודות תיאורטיים לעליית הערך הזו, למשל במודל העיר החד־מרכזית הנפוץ בתחום הכלכלה העירונית ). קיימים גם מחקרים אמפיריים רבים בנושא, שבהם נעשה Brueckner, 2011( שימוש בשיטת הרגרסיה ההדונית כדי לבדוק את השפעתם של גורמים שונים Breunig et al., 2019; Propheter, 2022; Peng and Chiang,( על מחירי דיור .)2015 מסתמך על כך ששוק הנדל"ן יידע לתמחר את ההשפעה של 3 המנגנון המתואר ב־ קרבה לשירותים אלה, ולכן לא השתמשנו בו בצורה נרחבת. עם זאת, כדי לוודא שאכן תוצאות הקיימות בספרות תקפות גם בישראל, ערכנו ניתוח הדוני של השפעת המרחק לבתי חולים על מחירי דיור בפתח תקווה ובנשר־חיפה. הבדיקה התבצעה . המשתנה התלוי הוא מחיר 2023–1998 בעזרת נתוני עסקאות נדל"ן מהשנים מכירה של נדל"ן למגורים, והמשתנים המסבירים הם שטח בנוי (מ"ר), גיל הבית, מספר חדרים, ומרחק מבית החולים הקרוב ביותר; בחיפה ובנשר בתי החולים היו רמב"ם, כרמל ובני ציון, כולם בתי חולים עם חדר מיון. בניתוח של פתח תקווה נעשה שימוש בבתי החולים בילינסון, תל השומר ומעייני הישועה. “ תוצאות הרגרסיה מראות שקיצור של קילומטר אחד במרחק לבית החולים הקרוב ביותר מעלה . מכאן, שהקמת 3.7%–2% את מחיר הנכס ב־ מרכז רפואי מתחת לפרויקט הייתה מעלה את ערך 10% הדירות בעד כ־ . תוצאות הרגרסיה מראות 51,500 בפתח תקווה מספר התצפיות ברגרסיה היה שקיצור של קילומטר אחד במרחק לבית החולים הקרוב ביותר מעלה את מחיר ש"ח, המשמעות 2,000,000 . כך למשל, בעבור דירה בשווי של 3.7%–2% הנכס ב־ 1 ש"ח בערך הדירה אם בית החולים מתקרב ב־ 74,000 עד 40,000 היא עלייה של ק"מ. המרחק הממוצע של דירה מבית חולים במדגם שאיתו נערכה הרגרסיה הוא 3.5 ק"מ, ואילו המרחק של הפרויקט מבית החולים הקרוב ביותר (בילינסון) הוא כ־ 2 ק"מ. מכאן, שהקמת מרכז רפואי מתחת לפרויקט הייתה מעלה את ערך הדירות .10% בעד כ־
RkJQdWJsaXNoZXIy Mjk0MjAwOQ==