58 ד' ברויטמן, י' פרחה, אסף אלחנתי, נ' ח'יר בתרחיש הראשון יוצרים מתחמי מרכזים שכונתיים כמו קופות חולים וגם קליניקות פרטיות, ובתרחיש השני ניתן להקים מרכז רפואי, כי מדובר במתחם שלם. בתרחיש השלישי, המורחב מבחינת זכויות בנייה בתת־הקרקע, ניתן להקים מרכז רפואי גדול .)17 או בית חולים שישרת את נשר והערים הסובבות (ראו תרשים “ 17% על מנת לנסות ולהגיע לשיעור רווח של , השתמשנו בשלושה מנגנונים 21.1 המתחייב מתקן שונים: הגדלת זכויות בנייה למגורים, הורדת מיסים (אגרות והיטלי פיתוח עבור הפיתוח בתת־הקרקע בלבד), והנחות על עלייה בערך הדירות הנמכרות כתוצאה מהפיתוח התת־קרקעי. יש למדוד את הכדאיות הכלכלית לא רק לפי הרווח ליזם, אלא גם לפי תועלות חיצוניות, שאינן משתקפות במחירי השוק ניתוח כלכלי של החלופות (או "איך לרתום יזמים למהלך") 3.3 ,21.1 המתחייב מתקן 17% כאמור, על מנת לנסות ולהגיע לשיעור רווח של השתמשנו בשלושה מנגנונים שונים: הגדלת זכויות בנייה למגורים, הורדת מיסים (אגרות והיטלי פיתוח עבור הפיתוח בתת־הקרקע בלבד), והנחות על עלייה בערך הדירות הנמכרות כתוצאה מהפיתוח התת־קרקעי. הטבלאות הבאות מסכמות את התוצאות בעבור מקרה הבוחן של נשר, ובעבור מקרה הבוחן של פתח תקווה. בכל שורה בטבלאות רואים את החלופה הרלוונטית (בעמודת "חלופה"), לידה את שיעור הרווח היזמי ללא התערבות (כלומר, מה היה מרוויח היזם לו היינו מחייבים אותו לפתח את תת־הקרקע על פי החלופה המדוברת), אבל ללא שינוי נוסף בתוכנית, ללא הנחות כלשהן, וללא שום שינוי צפוי בנכונות לשלם בעבור הדירות שייבנו. לבסוף, בעמודה הימנית ובצורה גרפית, יש דוגמה למנגנון שעשוי "להציל גם אם לוקחים בחשבון את 17% את המצב", כלומר, להחזיר את היזם לרווח של תוספת פיתוח תת־הקרקע. כפי שמשתקף בטבלאות, יש מצבים שבהם זה אפשרי ויש כאלו שלא.
RkJQdWJsaXNoZXIy Mjk0MjAwOQ==