64 ד' ברויטמן, י' פרחה, אסף אלחנתי, נ' ח'יר ניתוח הממצאים 4 החלופות שהוצגו בפרק הממצאים לפיתוח בתת־הקרקע בפרויקטים בפתח תקווה ובנשר הן דוגמאות בלבד לפיתוח מסוג זה. אך הן ממחישות היטב את מה שידוע בעולם התכנון: אין פתרונות אחידים לתכנון שמתאימים באותה מידה לכל אזור, בכל יישוב ובכל פרויקט ביישוב נתון. השימושים שיוקצו לתת־הקרקע צריכים להתחשב בצורכי האוכלוסייה והאזור, ולתת פתרון ארוך טווח לשינויים בצרכים אלה, תוך התאמה למגבלות הגיאוגרפיות הקיימות בכל אתר נתון. “ ניתן לראות שההשפעה של פיתוח בתת־הקרקע על רווחיות היזם בפרויקטים שבחנו היא שונה. הסיבה העיקרית לכך היא שהפרויקט בפתח תקווה גדול ומורכב יותר, ופיתוח בתת־הקרקע מצריך גם תוספת של שטחים פחות רווחיים, כמו חניות וחיבור בין מתחמים ניתן לראות שההשפעה של פיתוח בתת־הקרקע על רווחיות היזם בפרויקטים שבחנו היא שונה: עוד לפני התמריצים והעלייה בערך הדירות, שיעור הרווחיות של הפרויקט ). הסיבה העיקרית לכך היא שהפרויקט 9–8 בנשר גבוה מזה בפתח תקווה (טבלאות בפתח תקווה גדול ומורכב יותר, ופיתוח בתת־הקרקע מצריך גם תוספת של שטחים פחות רווחיים, כמו חניות וחיבור בין מתחמים. בפרויקט בפתח תקווה יש שיעור גדול יותר של שטחים כאלה, והדבר משפיע על רווחיותו. ואולם, יש הבדל נוסף שלא רואים בשיעור הרווח היזמי במודל: עלות הקרקע בפתח תקווה, המוגדרת כאזור ביקוש גבוה יחסית לנשר, גבוהה יותר. לכן, פיתוח בהיקף דומה של שטחי מסחר, מרכז רפואי ושימושים ציבוריים מעל לקרקע היה מצריך רכישת קרקעות יקרות, ועלות חלופית זו מגדילה עוד יותר את כדאיות הפיתוח התת־קרקעי. העיקרון של שילוב שימושים מסחריים, היוצרים תעסוקה ומאפשרים צמיחת יזמות, יחד עם טיפול בצרכים בסיסיים של האוכלוסייה כגון שירותי בריאות, ושירותים
RkJQdWJsaXNoZXIy Mjk0MjAwOQ==