67 מתחת לפני השטח “ הניתוח הכלכלי של החלופות לפיתוח בתת־הקרקע ממחיש את הכדאיות הזו בבירור: 21.1 לפי תקן לרוב, פיתוח מהסוג המוצע בתת־הקרקע לא יגרום לפרויקט להיות הפסדי, אך הוא יקטין את שיעור הרווח אל מתחת למה שנדרש כדי להבטיח שהפרויקט לא ייקלע לקשיים תזרימיים בעתיד המנגנון הנוסף שיאפשר להגיע לרווחיות גדולה יותר הוא כוחות השוק, שיאפשרו למכור דירות בפרויקטים במחיר גבוה יותר בגלל סל השירותים והעירוניות המשופר שהם מציעים. ביחס למנגנון זה נקטנו במחקר בגישה זהירה ושמרנית יחסית, שבה לכל היותר כתוצאה מפיתוח בתת־הקרקע, אם 7% מחירי הדיור בפרויקט עולים ב־ כי להערכתנו בפועל ייווצר ערך גדול בהרבה. ההצדקה להתערבות הממשלתית היא שמדובר בפרויקטים בעלי תועלות חיצוניות ברורות, גם אם לא חישבנו אותן במחקר זה. התועלות החיצוניות הן ביצירת מרחב עירוני פעיל ותוסס בקומת הקרקע על ידי הקצאת פונקציות מתחתיה, גם לדיירי הפרויקטים וגם לאלו בסביבתם; מענה לפיתוח שאינו בא על חשבון שטחים פתוחים, שלהם תועלות מוכחות והשפעה חיובית על מחירי נדל"ן; אספקת שירותים רפואיים בקרבת התושבים, שגם הם כאמור מעלים את ערכי הנדל"ן; ומתן מענה לצורך אפשרי במקלטי חום בעתיד בגלל אירועי אקלים קיצוניים, שההסתברות להם הולכת וגדלה. כפי שניתן לראות בממצאים, לא הייתה כדאיות כלכלית ליזם גם לאחר מתן הטבות נדיבות בזכויות בנייה ובהפחתת מיסים במקרה של הקמת מרכז רפואי גדול / בית חולים מתחת לקרקע. מכיוון ששירותים מסוג זה זוכים בכל מקרה לסבסוד גדול מהמדינה בהקמתם וגם בזמן תפעולם, ייתכן שהדבר יבטיח כדאיות מבחינת היזם, אך אנו לא בחנו סובסידיות ישירות מסוג זה במחקר. לבסוף, חשוב להדגיש כי פרויקטים להתחדשות עירונית המתוכננים כיום השנים הבאות. לאחר 100–80 צפויים לשרת את השכונות המתחדשות למשך השלמת פרויקטים מסיביים אלה והטמעת השינויים המבניים בשכונה, התערבות רטרואקטיבית לפיתוח תת־הקרקע תהיה כמעט בלתי אפשרית מבחינה הנדסית, ויקרה פי כמה בהשוואה לביצועה בשלב ההריסה הראשוני. לפיכך, דחיית שילוב שימושים עירוניים מגוונים בתת־הקרקע בשלב התכנון המוקדם עלולה להוביל
RkJQdWJsaXNoZXIy Mjk0MjAwOQ==