15 התחדשות בת־קיימה הפוטנציאל של התחדשות עירונית ללא הריסה תקף לכל המסלולים ולכל כלי ההתחדשות. בכולם מדובר בחוזה בין יזם לבין בעלי דירות, שבו בעלי הדירות מתחייבים למכור את זכויותיהם לצורך הריסת הבניין והקמת בניין חדש תחתיו. התפיסה היא שמדובר בפרויקט בעל מהות כלכלית. המדינה אינה שחקן פעיל בעסקה, ומשתתפים בה שני צדדים בלבד – יזם פרטי התמריצים הכלכליים לא ובעלי דירות. במקומות מסוימים, בייחוד בפריפריה, מספקים לכיסוי ההשקעות הנדרשות לחיזוק המבנים, ולכן נדרשת הרחבת זכויות הבנייה באופן שפוגע עוד יותר בתפקוד העירוני. מתבטא בתפיסות ובעמדות של ציבור הדיירים והרשויות, החסם הקוגניטיבי שלפיהן המבנים הישנים הם נחותים באופן גורף ובלתי ראויים לשימור או לשדרוג. להוציא את מרכז העיר תל אביב, שבה דיור ותיק זוכה להערכה שמתבטאת במחירי דיור גבוהים, בשאר חלקי הארץ קיימת העדפה לדירות חדשות לגמרי. ישנה התעלמות מהערך התרבותי, הקהילתי והאורבני של שכונות ומבנים ותיקים, והסכמה של מתכננים, ראשי רשויות והציבור הרחב לכך שהבנייה הישנה אינה ראויה לשיפוץ. זאת בניגוד לתפיסה הנפוצה במרבית המדינות, שלפיה אזורים עירוניים ותיקים הם מעניינים וראויים לשימור. נובע מההנחה שטכנולוגיות החיזוק והשדרוג של מבנים קיימים אינן החסם ההנדסי מספיקות או יקרות מדי ליישום. נוסף על כך, התפיסה הרווחת היא שהרחבת מבנים יוצרת דירות ירודות באיכותן. הדבר מנוגד באופן ברור למציאות במרבית מדינות העולם, המיישמות מגוון שיטות מתקדמות לחיזוק מבנים, גם באזורים המועדים לרעידות אדמה. למעשה, היעדר היכרות והתנסות עם טכנולוגיות אלו בישראל גורמת לכך שהמיומנויות הנדרשות כמעט ואינן מיושמות כאן. מתבטא בחוסר הנכונות של מערכת התכנון הקיימת להתמודד החסם התכנוני עם המורכבות של התחדשות המרקם העירוני הקיים, תוך כדי שמירה על ערכיו. המערכת מתקשה להתמודד עם הצורך בפתרונות מורכבים המשלבים עיבוי, שימור והתחדשות באותו מתחם. לכך מצטרף החוסר בראייה אסטרטגית ברמה העירונית, הנובע מתכנון ברמת המתחם או המגרש הבודד. בהיעדר כלי תכנון מתאימים והכוונה כוללת, ערים רבות במרכז ובפריפריה מתרחבות באמצעות הוספת שכונות חדשות בשוליהן, בעוד השכונות הוותיקות נותרות זנוחות. ) מדיניות ממשלתית 1 נובע משלושה היבטים מרכזיים: (החסם הרגולטורי המעדיפה הריסה ובנייה מחדש לשם הגדלת היצע הדיור – ולא, כצפוי, לשיפור, ) מערכת תקנים נוקשה בנושאי 2 להחייאה ולגיוון של מרקמים עירוניים ותיקים; (
RkJQdWJsaXNoZXIy Mjk0MjAwOQ==